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關于公開征求《資陽市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》意見的公告及解讀

時間:2024-04-23   瀏覽量:2040   來源:資陽市住房和城鄉建設局

資陽市住房和城鄉建設局

關于公開征求《資陽市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》意見的公告

根據政府規范性文件制發的相關規定,現將《資陽市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》全文公示,廣泛征求社會各界意見和建議。

有關單位和各界人士對征求意見稿如有修改意見和建議,可于2024522日前通過以下種方式反饋:

(一)信函郵寄至:資陽市松濤路一段市住房城鄉建設局辦公室并請在信封上注明預售資金監管辦法征求意見字樣。

(二)電子郵件發至:53804170@qq.com

(三)聯系電話:(028)26639112

 

資陽市住房和城鄉建設局

2024423

資陽市商品房預售資金監管辦法

(征求意見稿)

 

第一章    

第一條 【目的依據】  為進一步加強資陽市商品房預售資金的監督管理,確保預售資金優先用于工程建設和農民工工資支付,有效防范和化解房地產市場風險,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔201053號)、《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔202216號)和《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔202212號)的相關規定,結合我市實際,制定本辦法。

第二條 【適用范圍】 凡在資陽市中心城區(城市總體規劃確定的資陽城區建設用地范圍)以及雁江區、高新區、臨空經濟區所轄其余區域經批準預售的商品房開發項目,其預售資金的入賬、支取、使用和監督管理,適用本辦法。

第三條 【用語定義】 本辦法所稱預售人,是指預售商品房的房地產開發企業。

本辦法所稱購房人,是指購買預售商品房的單位和個人。

本辦法所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業將已取得商品房預售許可證的房屋進行銷售,由購房人按合同約定支付的房價款(包括定金、首付款、一次性付款、分期付款及購房貸款等)。

本辦法所稱重點監管資金,是指專項用于本項目工程建設的預售資金。

本辦法所稱一般監管資金,是指用于本項目工程建設、勘察、設計、監理、法定稅費、本項目到期的銀行貸款、辦公和管理經費、營銷費用、退房退款等費用的預售資金。

本辦法所稱監管銀行,是指在本市范圍內參與預售資金監管的商業銀行或銀行分支機構。

本辦法所稱監管賬戶,是指開發企業或資陽市住房保障和房地產事務中心(以下簡稱:市住保房產中心)設立的專門用于存儲、支取商品房預售資金的賬戶。

第四條 【職責分工】 資陽市住房和城鄉建設局(以下簡稱:市住房城鄉建設局)負責對商品房預售資金監管工作進行指導、監督。

資陽市財政局(以下簡稱:市財政局)會同中國人民銀行資陽市分行(以下簡稱:人行資陽分行)、國家金融監督管理總局資陽監管分局對金融機構預售資金監管工作進行協調、指導。

人行資陽分行負責管理各商業銀行為企業辦理商品房預售資金監管專用賬戶的開立、變更和撤銷等業務。

國家金融監督管理總局資陽監管分局配合市住房城鄉建設局開展指導、監督商品房預售資金監管等相關行業監管工作。

市住保房產中心具體對商品房預售資金入賬和重點監管資金的支取實施監管;監管銀行具體負責實施預售資金監管賬戶的設立、注銷,預售資金撥付,對一般監管資金支取實施監管。

項目所在地住建部門負責對本轄區內商品房項目的工程進度及工程款支取實施監督管理。

第二章  專戶設立和監管協議

第五條 【銀行招標】 市住房城鄉建設局會同人行資陽分行、國家金融監督管理總局資陽監管分局通過公開招標的方式,綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定監管銀行。市住房城鄉建設局通過門戶網站公示中標監管銀行目錄,招標一般每3年一次。

第六條 【監管協議】 預售人在申請辦理《商品房預售許可證》前,應按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則,從中標監管銀行中選擇一家監管銀行開立預售資金監管賬戶,并與市住保房產中心、監管銀行三方簽訂《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《監管協議》)?!侗O管協議》中應明確每棟房屋的重點監管資金額度?!侗O管協議》示范文本由市住保房產中心另行制定。

第七條 【信息變更】 預售資金監管期間,若預售人發生名稱變更、項目轉讓、監管銀行變更、賬戶變更等,預售人應當書面向市住保房產中心申請,經同意后辦理預售資金監管相關變更手續。涉及監管賬戶變化的,應將原監管銀行賬戶結余資金轉入新的監管賬戶。

第三章  信息公開

第八條 【賬戶公示】 《商品房預售許可證》上應當注明監管銀行及監管賬戶,同時在市住房城鄉建設局官網上予以公示。

第九條 【合同約定】預售人與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中應當載明監管銀行及監管賬戶,《監管協議》的主要內容應通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。

第十條 【提示群眾】  開發企業應當在商品房項目銷售場所為群眾提供查詢監管賬戶信息及房屋狀態的便利設備,并在顯著位置設置提示性標識標牌,提醒購房人預售資金應當繳入監管賬戶。市住保房產中心應當對各商品房項目銷售場所設備及標識標牌設置情況進行檢查。

第四章  預售資金繳存

第十一條 【入賬流程】  開發企業辦理《商品房預售許可證》后,市住保房產中心在商品房預售資金監管系統中對可售商品房進行網簽限制。購房人將購房款存入監管賬戶后,監管銀行分戶確認預售資金入賬情況并上傳入賬憑證到商品房預售資金監管系統,市住保房產中心核實后解除該商品房的網簽限制,并將資金入賬憑證作為辦理網簽合同備案的必收要件。

第十二條 【按揭款入賬】  購房人申請貸款的,按揭貸款銀行發放貸款時,應查驗《商品房預售許可證》和市住房城鄉建設局官網上公示的監管銀行及監管賬戶;貸款銀行或住房公積金管理機構應將投放的貸款資金直接轉入監管賬戶,不得轉入其他賬戶。

第十三條 【工抵規定】 預售人因資金緊張采取以本項目商品房抵頂給施工單位、材料供應商等的工抵房,按照工抵房協議抵頂的商品房可直接網簽至施工單位、材料供應商等企業,市住保房產中心在合同備案時不需審核預售資金存入監管賬戶情況,抵頂金額在施工合同應付金額中扣減。工抵房網簽備案合同可進行一次更名,真實購房人應將銷售款繳存入監管賬戶。

第五章  資金監管

第十四條 【資金分類及額度】  商品房預售資金應當全額進入監管賬戶。商品房預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。

重點監管資金實行額度監管。監管額度根據商品房項目所在地上年度同類房屋建設工程綜合造價的1.1倍核定。全裝修項目的裝修監管資金另計并納入額度監管,按照房屋建筑面積乘以裝修單價標準進行測算。超出額度部分資金劃入一般監管資金。

預售資金繳入監管賬戶后,優先保障重點監管資金的入賬,按70%30%初設比例劃為重點監管資金和一般監管資金;中心城區外鎮鄉開發項目重點監管資金初設比例由當地住建部門根據當地建設工程綜合造價及市場銷售價格另行確定。重點監管資金達到監管額度后,超出部分劃入一般監管資金。

第十五條 【監管期限】  預售資金監管期限為項目取得商品房預售許可證起,至全部樓棟完成房屋所有權首次登記為止。

第十六條 【解除監管】監管樓棟完成房屋所有權首次登記后,該樓棟剩余重點監管資金作為一般監管資金可用于本項目支出;項目整體完成所有權首次登記后,開發企業可向市住保房產中心申請解除賬戶監管。申請解除監管應當提供項目監理單位、施工方及項目所在地住建部門出具的同意解除監管的證明材料。

第十七條 【凍結劃扣】 有關部門對監管賬戶內的預售資金進行凍結或者扣劃的,監管銀行應當向其說明商品房預售資金監管賬戶及監管資金的性質,并及時書面告知市住保房產中心。

第六章  資金使用

第十八條 【使用范圍】 重點監管資金使用范圍為項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設(含小區規劃建設的配套設施及室外配套工程)等相關建設費用。

一般監管資金使用范圍為本項目工程建設、勘察、設計、監理、法定稅費、本項目到期的銀行貸款、辦公和管理經費、營銷費用、退房退款等費用支出。

第十九條 【支取節點】 重點監管資金的支取按照節點控制原則,對單棟房屋建筑工程完成進度設定為主體½、主體封頂、 竣工驗收、竣工驗收備案、房屋所有權首次登記5個節點。達到節點前累計申請限高比例為:30%、60%、85%、95%、100%。

一般監管資金可根據本項目實際支出發生情況申請使用。

第二十條 【支取資料】 開發企業申請使用監管資金的,應根據下列不同申請款項提交資料:

(一)申請使用重點監管資金的,應向市住保房產中心提交以下資料:

1.商品房預售資金使用申請審核表。

2.申請撥付工程進度款的,提供施工合同、項目監理單位出具的建設工程進度情況、結算依據、開發企業申報的項目建設成本,涉及撥付民工工資的,提供相應的撥付資料。

3.其他必要資料。

(二)申請使用一般監管資金的,應向監管銀行提交以下資料:

1.撥付法定稅費、管理費、銷售費等相關費用的,提供相關清單、合同或者繳費資料。

2.申請撥付監理費、設計費、造價咨詢等其他費用的,應當提供相關合同或相關用途資料。

3.申請退房退款資金撥付的,應當提供退房協議、商品房買賣合同注銷審核表、原繳入監管賬戶憑證、不動產查詢證明。

4.其他必要資料。

第二十一條 【審核要求】 市住保房產中心應會同項目所在地住建部門根據本辦法第二十條規定中重點監管資金支取所需資料,對重點監管資金申請事項進行核實。市住保房產中心對工程進度節點是否符合支取比例進行核實,項目所在地住建部門可商同級有關職能部門,對工程建設進度及重點監管資金使用真實性、合理性進行核實。審核同意后,監管銀行方可撥付。

監管銀行應根據本辦法第二十條規定中一般資金支取所需材料對一般監管資金支取申請事項進行審查,確保用于本項目。

監管樓棟銷售進度分別達到30%、50%80%時,市住保房產中心應會同項目所在地住建部門對重點監管資金能否保證樓棟完成房屋所有權首次登記進行評判,資金不足的應調整重點監管資金比例。

第二十二條 【資金撥付】  經審查符合條件的預售資金支取申請,監管銀行應在2個工作日內完成撥付。監管銀行撥款時應直接撥付到監管資金支取申請對應的各應收款單位賬戶,不得轉入其他賬戶。

第二十三條 【凍結款支取】預售資金監管賬戶被凍結后,經項目所在地住建部門同意支付的本項目工程建設進度款、材料款、設備款、買賣合同解除的退款等,各監管銀行應當及時劃撥,并將劃撥情況向凍結部門進行通報。

第七章  監督管理

第二十四條 【監督檢查】 市住房城鄉建設局應當會同市財政局、人行資陽分行、國家金融監督管理總局資陽監管分局加強對預售資金入賬、支取、撥付情況及按揭銀行放款情況進行監督檢查。

第二十五條 【初設比例調整】 市住房城鄉建設局根據市場銷售價格情況適時對重點監管資金、一般監管資金監管初設比例提出調整,報市政府同意后執行。

第二十六條 【信用管理】 市住房城鄉建設局應當完善房地產開發企業信用體系建設,將企業的開發經營、工程款以及農民工工資支付等行為納入信用考核,根據信用得分對預售資金監管實行差異化管理。

第二十七條 【監管系統】  市住保房產中心應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售資金監管系統,實現預售資金監管信息化、自動化。

第八章  法律責任

第二十八條 【對開發企業違規行為處理】 開發企業有下列行為之一的,由監管部門責令限期改正,逾期不改的,由監管部門暫停其監管資金撥付審核,關閉該項目商品房買賣合同網上簽約,并按照有關法律法規予以行政處罰,同時記入開發企業信用等級,向社會公示:

(一)未按照規定使用商品房預售資金的;

(二)不如實填報進度節點的;

(三)提供虛假材料騙取監管資金的;

(四)未按照規定將房價款存入監管賬戶的;

(五)以收取其他款項為名變相逃避監管的;

(六)違反房地產市場管理的其他行為。

第二十九條 【對施工單位違規行為處理】  施工單位協助預售人違規支取預售資金的,由市住房城鄉建設局依法對相關責任單位和責任人予以處理,對違規單位可限制其參加建設工程招投標活動,對情節嚴重的直接責任人暫停執業資格并將其違規行為記入企業信用信息系統,向社會公示。造成損失的,依法承擔相應的法律責任。

第三十條 【對監管銀行違規行為處理】 監管銀行擅自撥付預售資金,按揭貸款銀行未將按揭款轉入監管賬戶,導致預售資金被挪用的,由市住房城鄉建設局取消其在本市從事商品房預售資金監管資格,同時建議財政部門取消該銀行的財政資金存放資格,并移交市財政局、人行資陽分行、國家金融監督管理總局資陽監管分局依法依規進行處理。造成損失的,還應承擔相應法律責任。

第三十一條 【對履職人員違規行為處理】 監管部門及銀行工作人員在預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等失職瀆職行為的,由有關國家機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第九章    

第三十二條  歷史遺留的非凈地出讓項目不適用本辦法,列入保交樓范圍的項目按保交樓政策執行。

第三十三條  本辦法自2024年   月   日后施行,有效期5年,各縣可參照執行。

關于《資陽市商品房預售資金監管辦法》的解讀

一、修訂背景

《資陽市商品房預售資金監管辦法》自2022418日施行以來,對于確保預售資金優先用于工程建設和農民工工資支付、有效防范和化解房地產市場風險發揮了積極作用,總體執行情況較好。近年來,住建部把適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢、穩市場、防風險、促轉型,構建房地產發展新模式作為了重點工作。在商品房預售資金監管方面,出臺了一些新的政策措施。同時,在具體管理中,也出現了一些新情況新問題,需要完善政策措施。為進一步加強商品房預售資金監管,市住房城鄉建設局開展了《資陽市商品房預售資金監管辦法》修訂工作,形成了《資陽市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》。

二、制定依據

(一)《中華人民共和國城市房地產管理法》;

(二)《城市商品房預售管理辦法》;

(三)《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》;

(四)《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》;

(五)《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。

三、修訂內容

修訂前辦法共26條,修訂后辦法33條,修訂主要內容如下。

(一)強化了不入賬管理的制度措施。專設第三章信息公開,采取多渠道公示、現場加強提示方式提醒購房人監督入賬。第十一條明確對資金入賬方式進行調整,采取入賬前的網簽限制措施,確保在商品房買賣合同網簽前預售資金入賬。在法律責任中明確開發企業不入賬的處理方式。

(二)明確了通過招標方式確定監管銀行。新增了第五條,根據《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔202216號)精神,采取招標方式確定監管銀行。

(三)對重點資金監管額度進行了調整。原《辦法》明確預售資金初始入賬按50%50%分為重點監管資金和一般監管資金,現修改為按70%30%進行分配。鑒于目前房地產市場下行,提高初始比例利于建設資金得到保障。同時,在動態監管中增加了調整頻次,明確監管樓棟銷售進度分別達到30%、50%80%時,對重點監管資金能否保證樓棟完成房屋所有權首次登記進行評判,結合評判進行調整重點資金入賬比例。

(四)明確了重點資金和一般資金申請使用的資料提交要求。

(五)明確了以房抵工程款的制度。當前房地產市場疲軟,存在以商品房抵頂工程款情形,設立制度規范工抵行為有利于解決工程款支付問題。

(六)對《辦法》體例進行了調整。修訂前采取的逐條表述,修訂采取的分章表述。分為總則、專戶設立和監管協議、信息公開、預售資金繳存、資金監管、資金使用、監督管理、法律責任、附則九部分。

(七)根據機構改革變化相應調整職責單位表述和對應職責分工。

(八)強化違規行為處理規定。在原《辦法》第十八條對預售人違規行為處理基礎上,進一步明確了具體行為,增加了關閉網簽的處理手段。

主辦:資陽市人民政府 市民服務熱線:12345(本地撥打)、028-26111041(外地撥打)
市政府辦公室聯系電話:028-26655501 市政府網站聯系電話:028-28000836
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